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土地新政意义重大但短期内不会冲击住宅市场

发布时间:2020-02-15 16:16:26

土地新政意义重大,但短期内不会冲击住宅市场

原标题:土地新政意义重大,但短期内不会冲击住宅市场

核心观点速读:

1、集体建设用地直接进入用地市场,主要影响的是非住宅市场,即工业、商业等经营性用地;短期内不会对住宅市场形成冲击(因为还未放开)。

2、政策全面落地,主要影响的是一二线城市商用土地市场,因为一二线城市核心区域住宅用地基本不批了(如北京),商用地,产业地产是未来开发方向。

3、目前试点还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设,因此商品房市场价格估计不会有太多的变化。

4、然而,草案如顺利通过仍具有重大历史意义,它意味着全国数量巨大的非农建设用地的身份将更加灵活,向着“准私有化”方向迈出关键一步,8亿农民是直接的收益人。

一、《草案》提出:集体建设用地可直接进入用地市场

12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,以推动农村土地制度改革依法进行。

此次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

评论指出,这也意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场。

二、政策落地是我国集体土地利用探索的一大步

财经评论人莫开伟评论指出,如果修正草案获得通过,则意味着全国数量巨大的非农建设用地的身份将更加灵活,向着“准私有化”方向迈出关键一步,也标志着农村土地改革有了实质性突破,更表明农民及其他组织在处置非农建设用地上有更多的机动性和更大的处置话语权。总之,它将为我国农村土地改革实现历史性跨越奠定坚实的法制基石。

就目前而言,农村非农建设用地将不再“必须国有”具有多项重大现实意义:

一则,它有可能将打破农村土改思想观念上的禁锢,使农村土改提高到一个新的思想认识高度,为农村土改营造有利的舆论环境,消除农村土改的思想障碍,促进农村土改良好氛围的形成。

二则,它为农村土改真正入市创造了条件,提供了契机,让农村土地入市从后台走向了前台,有可能使农村土地入市与国有土地同价同权从理论走向现实,彻底扫除农村土地上市交易的一切障碍。

三则,可极大地提高农村土地流转效率和流转收益,可更有效地提高农村土地资源综合利用效率,充分焕发农村土地市场活力,实现农村土地社会效益与经济效益的深度融合。过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方收储后,按照用途招拍挂使用。这导致过去几十年中国房地产市场发展为土地财政奠定了基础,让地方占有了过多的土地收益,使得农民与农村集体的土地收益较低。而现在由于放松非农集体土地入市,今后此类土地后续交易的活跃度增加,可大大提高非农土地的投资效益,让农民充分分享农村土地增值的红利。

四则,它将为农村非农建设用地赋予新的土地意义,可有效解决城市人口增长与土地配置不平衡的矛盾,有效增加城市建设用地的供给量。目前租赁房建设用地不足,非农建设用地入市的积极性将增加,有助于扩大租赁用地来源,进而形成更好的租赁市场发展条件,为城市租赁住房建设用地和保障房建设用地,增加住房供应,为消除全民遭受高房价之苦营造有利环境。尤其,对建设用地的使用给予了新的政策调整,实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松,这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。因而,该政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度的未来加速改革也具有重大意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“实际上在2018年年初,全国国土资源工作会议就提出,将改变作为居住用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论,即除了地方以外,其他供给者应该是谁呢?该讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织,或者说村委会的概念。”过去此类土地是需要通过征地等方式,即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在约束减少,自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。

在其看来,供地模式有所松动,这有助于后续土地市场的交易活跃的,即有更多土地可以加入到土地供应市场。按照直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,这是利好降低土地的基准价格的。此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的,这是利好对高房价的对冲的。

中国科学院大学国家土地科学研究中心主任、原国土资源部规划司司长董祚继表示,这一政策是改变城乡土地制度二元结构、推动城乡融合发展的必要措施。农村集体经营性建设用地不能直接入市,制约了集体土地的集约高效利用,降低了集体土地资产价值,也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。一旦这条法律修改获得通过,城乡建设用地就会同等入市、同权同价,并带动其他要素在城乡之间合理流动和公平交换,从而促进城乡融合发展。当然,集体土地直接入市是有前提的,一是要符合规划,即土地利用总体规划;二是要用途管制,即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行;三是要依法取得,是经依法登记的集体建设用地。

还有业内人士认为,政策的全面落地,对于解决我国土地城市化快于人的城市化,实现国家、集体与个人之间土地增值收益的合理分配都具有重大的意义。

三、我国农村集体建设用地回顾

我国农村集体建设用地改革始于2014年12月2日。

2014年12月,中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(即“三块地”),彼时被解读为农村土地 改革“三箭齐发”。

2015年2月,全国人大常委会通过决定,授权国务院在北京市大兴区等33个试点县市区行政区域暂时调整实施有关法律规定。试点县市区暂停实施土地管理法、城市房地产管理法的6个条款,按照重大改革于法有据的原则推进农村“三块地”改革试点,即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

2017年10月31日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案,拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2018年12月31日。

截至目前,33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩;集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元,办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元;腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。

今年11月,中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示,推进城镇化,离不开建立城乡统一的建设用地市场。杨伟民指出,农村集体土地改革已经有33个县市试点,其在肯定现有成果的同时也指出,可以在思想上再解放一点,在不改变农村建设用地集体所有制前提下,通过所有权与使用权分开的产权制度改革,解决城乡建设用地的市场分割问题,实现与国有土地同等入市,同权同价,最终实现城乡建设用地市场的统一。

莫开伟评论指出,我国农村土地迄今为止已进行了多轮改革,无论是过去纯集体所有、农民经营到现在的三权分置,以及其后提出的农村集体土地入市与国有土地同价同权等等,其核心始终都跳不出农村土地集体所有这个大圈。虽然,非农建设用地实现了集体土地所有权、承包权、经营权三权分置,让农村土地改革前进了一大步,也赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。然而,农村土地集体属性始终是一个无法打破的禁区,使得当下农村土地改革陷入徘徊不前的状态,这使得农村土改远未达到农民所期待的结果。

针对现状,中央及各级已都对农村土改进行了多项大胆实践,相关法律工作者也对农村土改在立法上进行了有益探索。今天土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中提出非农建设用地将不再“必须国有”,就是积极探索和推动农村土地改革的最重要理论成果和法治成果,也无异于给农村土地改革下了一场“及时雨”,让全体农民和全社会各界对农村土改充满了期待,并有可能及时分享改革的红利。

四、业内人士权威解读:对商品房、住宅土地市场影响不大

1、修法规定基于实践基础,住宅用地没有进入大规模试点

对于此次提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案是否能通过,董祚继认为,“修法是很复杂的事情,这次是否通过我不能确定。由于能够入市的集体土地只明确了工业、商业等经营性用途,所以不能判断给房地产市场直接带来什么影响。集体土地入市着眼乡村振兴战略的实施,不要把注意力总是集中在城市房地产市场上。”

董祚继认为,修法规定是总结多年实践经验提出的,此前试点也证明既必要也可行。绝大多数试点没有将住宅用地纳入集体土地入市范围,修法规定是有实践基础的。对于未来是否还会进行试点,董祚继提到,“未来会不会试点不能确定,我认为需要根据法律修改进展等情况作出安排。”

中原地产首席分析师张大伟分析也表示,这个政策并非第一次落地,多年前已经有试点,全国其他城市也有类似尝试,但整体看,数量不多,而且全部是非住宅类经营性土地。

2、主要影响非住宅类经营性土地,对一二线城市商用土地冲击最大

张大伟认为,非农建设用地,也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步,赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。“过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方收储后,按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年,中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产占有了过多的土地收益

,而农民与农村集体的土地收益较低。”

张大伟分析道,土地管理法修改为,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

张大伟认为,这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市,因为未放开住宅类属性,所以对于一二线城市看,特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。整体看,这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。

苏州大学王健法学院副教授程雪阳也表示,从目前试点的情况来看,集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业,有一些地方在获得国土部许可后开始进行公租房和廉租房建设,目前的试点还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设。因此,后续公租房、廉租房市场的供给会增加,但是商品房市场价格估计不会有太多的变化。

相关资料参考:《土地管理法修正案(草案)》核心内容提炼

据了解,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上,主要在三个方面作了修改和完善。

一是缩小土地征收范围,规范土地征收程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。值得高度关注的是,修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿,而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。

二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用;集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等,参照同类用途的国有建设用地执行。

三是健全宅基地权益保障方式,完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利;下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。

为了与土地管理法修改做好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍,城市房地产管理法修正案草案规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。返回搜狐,查看更多

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