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中天城投土地成本仅500元-平方米

发布时间:2019-10-18 00:45:45

周报记者 黄莹颖/文

“我没有想到贵阳这边的房地产竞争这么激烈。”广州某民营拟上市房企驻贵阳工作人员杨明(化名)说。

自2007年从广州总部空降至贵阳以来,杨明一直负责公司在贵阳地区业务的开拓,“现在包括(,,)、天誉置业(00059.HK)等在内的很多广州房地产企业,都过来这边淘金。”杨明介绍。而这只是整个中西部地区的一个缩影。

尽管从整体实力看,中西部地区的房地产企业实力明显不如东部企业。但从资源占有情况来看,搭乘中西部崛起的东风,占有大量土地资源的中西部房企将在未来的竞争中占据相对有利的位置。

(,,):平均土地成本仅 0万元/亩,折合约500元/平方米

值得注意的是,从每股土地储备这一指标来看,在A股所有房地产上市公司中,中天城投(000540.SZ)无疑是最受关注。目前中天城投二级开发项目8个,总建筑面积564万平方米,国信证券方焱指出,按照中天城投现在的开发速度计算,其拥有的土地已足够其开发5到6年。

这家并不起眼的房地产企业在贵州一省独霸一方,省内市场占有率超过10%。以人均收入来看,贵阳在全国各大城市中并不靠前,但是 月份国家国土房管部门反馈资料显示,贵阳市房屋销售价格的涨幅在全国70个调查城市中居于第7位。“贵阳这边很多煤老板,这些人有着很强的能力。”杨明介绍。

不能忽略的是,中天城投还具有一级土地开发的能力。这即意味着其二级开发的成本将远比同类上市公司低。从其已有的项目看,其平均土地成本仅 0万元/亩,折合约500元/平方米。

以中天城投参股 8.14%的华润贵阳公司的一个项目为例,这块位于贵阳渔安片区9.5 平方公里的土地,在完成一级开发后,预计可出让的用地在6000亩以上。国信证券分析师方焱指出,在增持股权比例至100%的预期下,按150万/亩拍卖地价、 0万/亩一级开发成本来估算,中天城投净利累计将超过 5亿元,增厚RNAV4.64元/股。

此外,中天城投还拥有2000万吨锰矿、5亿吨煤矿探矿权,并与当地地矿部门成立了合资公司,预计2009年底或2010年上半年取得采矿权。2010年实施矿业开采,2年后形成煤500万吨/年的生产能力;锰矿方面,形成80万吨/年的生产能力。

(,,):环湖东路28平方公里土地一级开发项目, 等于已经储备了大量的可开发土地资源

而在云南地区,业务结构与中天城投类似的是云南城投(6002 9.SZ),该公司不仅具有二级土地开发的业务,同样也具备一级土地开发的能力。

以目前的情况看,环湖东路28平方公里土地一级开发项目是云南城投未来业绩的主要来源,这个项目计划总投资280亿元,启动开发需投入约52亿元。此前云南城投曾宣布计划募集开发资金60亿元,而增发募集20亿元已经成功,此外还有国开行11亿元、贷款 0亿元的融资授信已基本落实到位。实际上,通过一期开发后,后续开发资金也可通过滚动开发得到保障。预计到2009年底,项目将实现主线基本通车、一期土地的收储及招拍挂工作。

虽然云南城投目前只有5万平米土地储备,但随着一级开发逐步转变为熟地后,则有可能拿下部分土地进行二级开发。“云南城投现在有一级土地开发4.18万亩,有可能把部分的一级土地开发项目直接转换为二级土地开发,主要看地价。”云南城投证券部一工作人员表示。

国信证券方焱指出,通过一级开发的模式拿地,是成本最为划算的开放模式之一。这种土地储备方式,不需要像其它公司提前储备土地,省掉了巨大的储地成本,从这个意义上来说,云南城投目前已经储备了大量的可开发土地资源。

(,,):在建、拟建的住宅以及商住综合项目共有9个,权益土地储备 52万平米

(,,)分析师张凡指出,从投资拉动经济发展的贡献度来看,中部六省的房地产和制造业的投资速度正逐年递增,因此中部地区仍是沿用了东部投资拉动的经济发展模式。

这即意味着,谁占有更多或有能力获得更多的中部六省土地资源,谁在接下来的发展中将占据最有利的位置。

按照名流置业(000667.SZ)的土地储备分布来看,在建、拟建的住宅以及商住综合项目共有9个,权益土地储备 52万平米,这相对于其目前的开发规模而言,其土地储备可谓充裕。70%以上的土地储备集中在包括武汉、合肥、芜湖、重庆、惠州、北京等一二线城市,分布区域较广。

张凡还指出,鉴于武汉经济圈和长株潭城市群都提出了城市群的概念,因此随着中心城市楼市景气度上升,可以预见城市群房价将会迅速联动,房地产开发结构也出现“周边”紧跟“中心”城市消费的趋势,特别是随着交通设施的改善,房地产价格向周边地区辐射面积将扩大到整个区域范围内的城市,这也将带动规划区内的多个二线城市房价的上升。由于区域内二线城市的初期拿地成本普遍较低,因此价格的上涨会推动区域内房地产企业的利润大增,成渝特区批准后房地产上市公司出现的投资机会将重演。

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