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城市综合体开发热潮掀起挑战与机会并存

发布时间:2019-10-09 23:24:45

  城市综合体开发热潮掀起 挑战与机会并存

  谁拥有城市综合体(专题阅读),谁就拥有城市未来 。在这口号式的标语背后,地方政府规划推动,开发商扎堆热炒,全国上下 综合体 群情激涌。

  2011年,这场城市综合体的急速扩张势头依然延续。以至于在成都、杭州、昆明、武汉、长沙、石家庄等众多二、三线城市中,城市综合体正在 批量生产 ,其势头甚将超越一线城市。

  将是拿地先决条件

  从大层面上来看,我国面临着扩大内需、推进城镇化进程的机遇,从主观上来看,各地政府高度关注商业综合体,这是商业地产(专题阅读)在十二五时期的重要发展机会。 住建部政策研究中心副主任秦虹如是说。

  不得不承认,中国的城市化已经发展到了一个新的阶段,一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下, 新地王+高端城市综合体 这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。

  2011年,涉足城市综合体的开发商会比去年多很多。 华夏柏欣(北京)经营管理顾问公司执行董事邓俊文说。深层次的原因,仍然在于政府政策的推动。同时,投资城市综合体可以 为开发商未来资金稳定性提供保证, 这是最直接的利益驱动。万达、华润、宝龙、中粮、世贸 城市综合体甚至被一些开发商当做了企业的运营模式。

  汉博投资集团董事长朱友军对谈道: 现在如果拿纯住宅用地,那就是大家的一个肉搏战了,几十轮提价未必能到你手。而未来在一线城市的土地拍卖市场上,将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。

  偶尔拍出的几块中心城区土地,基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地,并且基本上是 地王 。2010年12月,北京CBD核心区6块土地竞标时,已经出现住宅房地产企业大量出局的分化。

  而城市综合体的另一面,则是地方政府的土地冲动,这种 既能带动城市整体建设档次、商业氛围,又能大体量出让土地带来财政收入 的模式无疑会受到地方政府追捧。

  亚太商业不动产学院院长朱凌波坦言,利益上 一举多得 是各级城市政府在助推城市综合体上趋之若鹜的原因。 城市综合体与地方城市经济、位置和人均GDP、第三产业相关,但地方政府将之用歪了,盲目地一拥而上,这样虽然可以给城市规划建设带来新的机遇,但却是建立在投资者风险加大的基础上的。

  做综合体未必是开发商拿地的先决条件,但目前很多二、三线城市的政府都已经将其列为拿地的首要因素。对于开发企业,用综合体拿地确实是容易。 对此,朱友军似乎显得颇为头疼。 地方政府还是要按照商业规律去办事,不要以为有综合体就是好的,而是 合适 最重要。但有时开发商为了拿地就只能硬上,因为你不拿也会有其他人来拿。

  从事城市综合体开发的几个要素,如品牌、资本、零售商资源以及人才等,在一定程度上也是从政府手中获取地块的条件, 现在政府的好地是不会给一般开发商的,它会先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力 。朱凌波举例道, 营口这个城市有块市中心最好的地块,一直留着,在找万达、宝龙这样的做过大的城市综合体的开发商来洽谈开发。政府已经有这个意识。

  载不动这许多 城

  并非所有做房地产开发的开发商都能成功转型做城市综合体。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟提醒道。

  城市综合体除了要有足够的资金支持之外,还必须要有非常强的专业技能,能不能有一批商家忠实地跟着这个城市综合体走,能不能形成一个良好的现金流模式至关重要。此外,还要充分考量城市综合体的收益问题。 因为不是所有城市都适合做这样的城市综合体,得仔细观察这个城市综合规模和地方财政的支持。

  但是,城市综合体的热潮在2011年仍会如同雨后春笋。 2011年万达集团计划开业的多个广场项目,目前正在稳步推进。 万达集团副总裁张诚介绍,万达集团今后发展的重点将关注战略城市的核心商圈,甚至不排除重点城市多点布局的发展方式。

  伴随着万达集团的提速发展,已在全国范围内形成覆盖式战略布局。中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等地产大鳄也不甘落后,均以城市综合体为载体开始了加速扩张,二、三线各个重点城市成为众多地产商竞相布局的对象。

  据了解,目前仅在福州一地,规划和在建的城市综合体项目就已达16个,杭州在建的100个城市综合体中已完成41个,成都在建或已立项的城市综合体也已超过66个,2011年,累计数量将超过80个,昆明规划开发的城市综合体项目也已达12个

  据相关资料显示,放眼整个合肥,以城市综合体着称的项目约有30个,如富世广场、明发商业广场、华侨广场、拓基城市广场、中环城、松芝万象城、华邦世贸城,等等,各种城市综合体都多如过江之鲫。

  大量城市综合体在各地角力,会给每个城市带来什么?这些发展中的城市又能否承载起这么多的城市综合体吗?

  2009年,城市综合体对于天津还是一个新兴概念;到了2010年,12个综合体项目相继进入天津市场。平均每月就会有1~2个项目进入市场,如此高效、高频堪称天津楼市的巅峰。住宅、公寓、写字楼、商铺、购物中心等曾经风光无限的单一产品此时似乎黯然失色。

  对此,业内观点认为,从天津经济发展水平来看,目前开发建设的综合体项目已具超前性,将天津今后几年的需求量都提前建设完成。这样,天津城市综合体市场便会出现供大于求,市场体量无法消化,从而出现过剩的局面。并且从购买力和消费习惯来看,居民更多是习惯于大众性消费,对高端商品需求较少,这也制约着城市综合体的市场吸纳。

  那么,计划建造100个城市综合体的杭州,情况又是如何?在杭州下沙经济开发区发展过程中,可以清晰地看到城市化进程与城市综合体开发相互助推的发展脉络。据媒体报道,上世纪90年代,杭州下沙还是一片荒芜的滩涂,但随着下沙经济开发区的设立,下沙逐渐成为杭州三副城之一。

  杭州万国投资总经理周锦虹在接受采访时说: 2007年我们拿下了下沙的一个项目,在对下沙当时的状况和整个战略发展规划作了详细研究后,认为有必要在这里建设一个城市综合体。因为这里有30多家世界500强企业、有20万左右的大学生,但这里缺乏一个包括符合国际品质的酒店、公寓和写字楼的城市综合体。

  但是,也并不是每一个城市都需要城市综合体, 集体狂欢 式的一拥而上必然会对城市旧有的商业文化、城市文化、城市合理的商业布局等造成破坏。

  在全国所有的地级市和县城当中,适合做城市综合体的城市我估计不会超过50个。 钟伟曾谈道。 我认为只有人口集聚超过120万人,GDP总量至少在1000亿元(1500亿元左右更为理想),地方政府的财力应该达到150亿元,地方政府可用财力必须在80亿元以上,这样的城市才能容纳一个大型的城市综合体。

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